某投資者以1600萬(wàn)元購(gòu)入一層商業(yè)店鋪用于出租，購(gòu)樓款分期支付，第1～3年分別支付30%、40%和30%。店鋪第2年便可出租，預(yù)計(jì)當(dāng)年毛租金收入180萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用50萬(wàn)元，隨著商業(yè)店鋪周?chē)h(huán)境的改善和經(jīng)營(yíng)水平的提高，毛租金收入年均提高15%，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用年均下降3%。店鋪持有20年，期末轉(zhuǎn)售收入300萬(wàn)元，試確定該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（假定投資發(fā)生在年初，租金收入、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用發(fā)生在年末）。

對(duì)置業(yè)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的增值和股權(quán)增加效果只可在處置（轉(zhuǎn)讓?zhuān)┪飿I(yè)時(shí)實(shí)現(xiàn)。（）

通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，房地產(chǎn)增值導(dǎo)致折現(xiàn)率降低。（）

基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。（）

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率肯定要大于或者等于銀行貸款利率。（）

動(dòng)態(tài)投資回收期指標(biāo)一般用于評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)完成后用來(lái)出租或經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。（）

成本利潤(rùn)率等于開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目竣工后項(xiàng)目正常盈利年份的年凈經(jīng)營(yíng)收入與總開(kāi)發(fā)成本之比。（）

成本利潤(rùn)率是開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的利潤(rùn)率，不是年利潤(rùn)率。成本利潤(rùn)率除以開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的年數(shù)，等于年成本利潤(rùn)率。（）

某商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目總占地面積為42000m2，規(guī)劃建設(shè)用地40000m2，總建筑面積297000m2。已知樓面地價(jià)為280元/m2，建造成本為964元／m2（包括勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)和開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)等其他費(fèi)用），其他工程費(fèi)為建造成本的8%，管理費(fèi)用為土地成本、建造成本及其他工程費(fèi)之和的6%，貸款利率為15%，銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)分別為總銷(xiāo)售收入的3.5%、5.48%；項(xiàng)目的平均售價(jià)為3040元/m2，可銷(xiāo)售面積比例為95%；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為3年，購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)后即開(kāi)工建設(shè)，地價(jià)款和土地管理費(fèi)在開(kāi)發(fā)初期一次性投入，建造成本、其他工程費(fèi)、建設(shè)期管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，試求該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率。

某開(kāi)發(fā)商以6000萬(wàn)元購(gòu)置了一宗商住用地50年的使用權(quán)。該宗地的規(guī)劃建設(shè)用地面積為4500m2，容積率為7.5，建筑密度為65％，建筑層數(shù)共20層，從-2～+3層建筑面積均相等。地下兩層中，-1層為車(chē)庫(kù)，有供出售95個(gè)車(chē)位；-2層為人防和技術(shù)設(shè)備用房（不可出售）；地上3層裙房為用于出租的商業(yè)用房；地上4～18層為用于出售的標(biāo)準(zhǔn)層住宅。預(yù)計(jì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期為3.5年（其中前期為12個(gè)月，建設(shè)周期為24個(gè)月，銷(xiāo)售周期為6個(gè)月）；平均建造成本為3500元／m2，專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用和管理費(fèi)用分別為建造成本的8％和5％；地價(jià)款在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期一次性投入。建造成本、專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該項(xiàng)目建成后，住宅的市場(chǎng)售價(jià)為8000元／m2，商業(yè)用房年凈租金收入為2000元／m2，停車(chē)位售價(jià)為12萬(wàn)元／個(gè)；銷(xiāo)售費(fèi)用和銷(xiāo)售稅金分別為總銷(xiāo)售收入的2.5％和6.0％。開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款利率為7.5％，同檔次商業(yè)用房的凈租金收益乘數(shù)（即物業(yè)資本價(jià)值與年凈租金收入之比）為5.5。試計(jì)算該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率。