被評估對象為一宗待開發(fā)商業(yè)用地,土地面積5000平方米,該宗地的使用權年限自評估基準日起為40年,當?shù)爻鞘幸?guī)劃規(guī)定,待估宗地的容積率為5,覆蓋率為60%.評估師根據城市規(guī)劃的要求及房地產市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢,認為待估宗地的最佳開發(fā)方案為建設一幢25000平方米的大廈,其中l(wèi)-2層為商場,每層建筑面積為300O平方米,3層及3層以上為寫字樓,每層建筑面積為l900平方米。
評估師根據相關資料,經分析、測算得到如下數(shù)據資料:
1.將待估宗地開發(fā)成七通一平的建筑用地需要投資500萬元,開發(fā)期為1年,投資在1年內均勻投入;
2.大廈建設期為2年,平均每平方米建筑面積的建筑費用為3000元,所需資金分兩年投人,第一年投入所需資金的60%,第二年投入所需資金的40%,各年投資均勻投入;
3.專業(yè)費用為建筑費用的10%;
4.預計大廈建成后即可出租,其中1-2層每平方米建筑面積的年租金為2000元,出租率可達100%,第3至第5層(即寫字樓部分的1至3層)平均每天每平方米建筑面積租金為2元,第6層及以上各層平均每天每平方米建筑面積租金為2.5元,寫字樓平均空置率約為10%;
5.管理費用為租金的5%,稅金為租金的l7.5%,保險費為建筑費及專業(yè)費用的0.1%,維修費用為建筑費用的l%,年貸款利率為5%,復利計息;
6.開發(fā)商要求的利潤為建筑費用、專業(yè)費用、地價及土地開發(fā)費用之和的25%;
7.房地產綜合資本化率為8%;
8.每年按365天計算:
9.本項目不考慮所得稅因素。
根據上述條件,試對該宗地的價值進行評估(要求:評估結果保留兩位小數(shù))。
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A.購買設備的費用
B.設備的安裝費
C.設備的基礎費
D.設備的管理費
E.設備的運雜費
A.位置固定性
B.質量差異性
C.難以變現(xiàn)性
D.產權可壟斷性
E.保值與增值性
A.到期一次還本型
B.紅利增長型
C.固定紅利型
D.分段型
E.逐期分紅、到期還本型
最新試題
評估協(xié)會是評估機構和評估專業(yè)人員的自律性組織,依照()實行自律管理。
被評估資產已使用2年,預計尚可使用4年,參照資產已經使用3年,預計尚可使用3年,評估基準日參照物資產的市場價格為20萬元,由此確定的被評估資產的價值為()萬元。
下列各項中,屬于資產評估基準日作用的有()。
下列關于英國評估準則的評估報告內容的說法中,不正確的是()。
下列各項中,可以體現(xiàn)資產評估專業(yè)人員是否盡到了勤勉盡責的義務的是()。
下列各項中,()要求評估對象符合相關經濟行為對資產范圍的要求,能夠有效實現(xiàn)其預定功能。
下列各項中,屬于來自委托人與產權持有人的業(yè)務風險的有()。
假設有兩個寡頭企業(yè)的產品是完全替代品,分別為甲廠商和乙廠商,產品價格分別為6元和4元,邊際成本都相等,根據伯特蘭德模型,消費者會()。
我國資產評估準則要求,資產評估機構及其資產評估專業(yè)人員,應當如實聲明具有的(),不得對此進行夸張,虛假和誤導性宣傳。
以下屬于評估專業(yè)人員的從業(yè)權利的有()。