A.開發(fā)建設(shè)投資
B.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
C.財(cái)務(wù)費(fèi)用
D.管理費(fèi)用
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一般而言,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的存貨占流動(dòng)資產(chǎn)的50%以上,其速動(dòng)比率較低,不會(huì)達(dá)到100%。()
某商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目總占地面積42000m2,規(guī)劃建設(shè)用地面積為40000m2,總建筑面積300000m2。已知樓面地價(jià)300元/m2,建造成本為1000元/m2,專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本的8%,管理費(fèi)用為土地成本、建造成本及專業(yè)人員費(fèi)用之和的6%,貸款利率為15%,銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)分別為總銷售收入的3.5%、5.48%;項(xiàng)目的平均售價(jià)為3000元/2,可銷售面積比例為95%;項(xiàng)目開發(fā)周期為3年,購買土地使用權(quán)后即開工建設(shè),工期2.5年;地價(jià)款在開發(fā)初期一次性投入,建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入,問開發(fā)商成本利潤(rùn)率是多少?
某公司投資2500萬元購買了一棟寫字樓用于出租經(jīng)營(yíng),第1年投入裝修費(fèi)用200萬元,并可獲凈租金收入400萬元,從第2年開始,每年租金收入500萬元,并以5%的速度遞增,該公司于第10年年末將該樓轉(zhuǎn)售,轉(zhuǎn)售收入為3500萬元,如果當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)上寫字樓物業(yè)的投資收益率為20%,試計(jì)算該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率,并判斷該投資項(xiàng)目的可行性。
某開發(fā)商通過出讓方式以1000元/m2的樓面地價(jià)購買了一塊尚未進(jìn)行拆遷安置補(bǔ)償?shù)膶懽謽怯玫?0年的土地使用權(quán),預(yù)計(jì)尚需投入的拆遷安置補(bǔ)償和其他土地開發(fā)費(fèi)用為2000萬元。已知該地塊的規(guī)劃建筑面積為10000m2,建造成本為2500元/m2,專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本的12%,其他工程費(fèi)用為400元/m2,管理費(fèi)用為建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用及其他費(fèi)用之和的5%,銷售費(fèi)用和銷售稅金分別為總銷售收入的2.5%和6%。如果該項(xiàng)目的開發(fā)周期為36個(gè)月,建設(shè)周期為24個(gè)月,地價(jià)款于開發(fā)活動(dòng)的起始點(diǎn)一次投入,拆遷安置補(bǔ)償及其他土地開發(fā)費(fèi)用在建設(shè)過程開始前均勻投入,建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用、其他工程費(fèi)用和建設(shè)期管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入,貸款年利率為9%,寫字樓建成后的銷售價(jià)格為9600元/m2,試求該項(xiàng)目的開發(fā)商成本利潤(rùn)率。
成本利潤(rùn)率是開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的利潤(rùn)率,不是年利潤(rùn)率。成本利潤(rùn)率除以開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的年數(shù),等于年成本利潤(rùn)率。()
某開發(fā)商以6000萬元購置了一宗商住用地50年的使用權(quán)。該宗地的規(guī)劃建設(shè)用地面積為4500m2,容積率為7.5,建筑密度為65%,建筑層數(shù)共20層,從-2~+3層建筑面積均相等。地下兩層中,-1層為車庫,有供出售95個(gè)車位;-2層為人防和技術(shù)設(shè)備用房(不可出售);地上3層裙房為用于出租的商業(yè)用房;地上4~18層為用于出售的標(biāo)準(zhǔn)層住宅。預(yù)計(jì)項(xiàng)目的開發(fā)周期為3.5年(其中前期為12個(gè)月,建設(shè)周期為24個(gè)月,銷售周期為6個(gè)月);平均建造成本為3500元/m2,專業(yè)人員費(fèi)用和管理費(fèi)用分別為建造成本的8%和5%;地價(jià)款在項(xiàng)目開發(fā)初期一次性投入。建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該項(xiàng)目建成后,住宅的市場(chǎng)售價(jià)為8000元/m2,商業(yè)用房年凈租金收入為2000元/m2,停車位售價(jià)為12萬元/個(gè);銷售費(fèi)用和銷售稅金分別為總銷售收入的2.5%和6.0%。開發(fā)建設(shè)貸款利率為7.5%,同檔次商業(yè)用房的凈租金收益乘數(shù)(即物業(yè)資本價(jià)值與年凈租金收入之比)為5.5。試計(jì)算該項(xiàng)目的開發(fā)商成本利潤(rùn)率。
動(dòng)態(tài)投資回收期是指以項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值抵償全部投資所需的時(shí)間。()
用公式A=Pi(1+i)n/[(1+i)n-1]來分析投資回收與投資回報(bào),Pi就是投資者投入資本金后所獲得的投資回收,Pi/[(1+i)n-1]就是投資者的投資回報(bào)。()
某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為6000m2,用途為商住兩用,土地使用權(quán)年限為40年,規(guī)劃容積率為3。咨詢公司根據(jù)地塊的實(shí)際情況提出以下方案:該項(xiàng)目1~3層為賓館,其余為住宅,建設(shè)期為3年,賓館的總面積為5000m2,可用于經(jīng)營(yíng)部分為4500m2,可建成100個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間,當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館的平均價(jià)格為330元/間一天。前三年的入住率均為70%,從第四年開始穩(wěn)定在85%,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為經(jīng)營(yíng)收入的42%,建成后即可開始經(jīng)營(yíng),計(jì)劃經(jīng)營(yíng)20年,然后將賓館整體轉(zhuǎn)售,預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)售凈收益為5000萬元。住宅部分的總建筑面積為13000m2,建成后全部出售,預(yù)計(jì)平均銷售價(jià)為6500元/m2,銷售稅費(fèi)為銷售收入的5.5%,假設(shè)建成后即售完。該方案的總投資為8000萬元,其中60%來源于銀行貸款,其余為自有資金,貸款利率為8%,第一年投資額為總投資的20%,全部為自有資金;第二年投資額為總投資的45%,其中20%為自有資金,25%為銀行貸款;第三年投資額為總投資的35%,全部為銀行貸款,建設(shè)期只計(jì)息不還款,建成后一次還清本息,其中,還款額中的1500萬元來自于賓館的抵押貸款,貸款期限為20年,年利率8%,本貸款按年等額還款,其余還款額來自于住宅的銷售收入。假定投資發(fā)生在年初,收入和成本發(fā)生在年末,一年按365天計(jì)算(計(jì)算結(jié)果精確到小數(shù)點(diǎn)后2位)該項(xiàng)目全投資目標(biāo)收益率為18%,自有資金目標(biāo)收益率為20%。(1)完成下列現(xiàn)金流量表;(2)求該方案的全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率;(3)求方案自有資金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。(12分)
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率肯定要大于或者等于銀行貸款利率。()