問(wèn)答題某開發(fā)商以6000萬(wàn)元的價(jià)格獲得了一宗占地面積為5000m2的土地50年的使用權(quán)，建筑容積率為7，建造成本為4000元/m2（包括勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)），其他工程費(fèi)為建造成本的6%，開發(fā)期間稅費(fèi)等其他費(fèi)用為800萬(wàn)元，管理費(fèi)為土地成本、建造成本、其他工程費(fèi)和開發(fā)期間稅費(fèi)等其他費(fèi)用之和的3.5%，市場(chǎng)推廣費(fèi)、銷售代理費(fèi)和銷售稅費(fèi)分別為銷售收入的1%、2%和6%，預(yù)計(jì)建成后售價(jià)為10000元／m2。項(xiàng)目開發(fā)周期為3年，前期1年，建造期2年，地價(jià)于開始一次投入，土地管理費(fèi)在前期均勻投入，建造成本、其他工程費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)等其他費(fèi)用和建設(shè)期管理費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入；年貸款利率為8%，按季度計(jì)息，融資費(fèi)用為貸款利息的10%。試求該項(xiàng)目開發(fā)商的成本利潤(rùn)率。

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3.問(wèn)答題

某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為6000m2，用途為商住兩用，土地使用權(quán)年限為40年，規(guī)劃容積率為3。咨詢公司根據(jù)地塊的實(shí)際情況提出以下方案：
該項(xiàng)目1～3層為賓館，其余為住宅，建設(shè)期為3年，賓館的總面積為5000m2，可用于經(jīng)營(yíng)部分為4500m2，可建成100個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間，當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館的平均價(jià)格為330元／間一天。前三年的入住率均為70％，從第四年開始穩(wěn)定在85％，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為經(jīng)營(yíng)收入的42％，建成后即可開始經(jīng)營(yíng)，計(jì)劃經(jīng)營(yíng)20年，然后將賓館整體轉(zhuǎn)售，預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)售凈收益為5000萬(wàn)元。
住宅部分的總建筑面積為13000m2，建成后全部出售，預(yù)計(jì)平均銷售價(jià)為6500元／m2，銷售稅費(fèi)為銷售收入的5.5％，假設(shè)建成后即售完。
該方案的總投資為8000萬(wàn)元，其中60％來(lái)源于銀行貸款，其余為自有資金，貸款利率為8％，第一年投資額為總投資的20％，全部為自有資金；第二年投資額為總投資的45％，其中20％為自有資金，25％為銀行貸款；第三年投資額為總投資的35％，全部為銀行貸款，建設(shè)期只計(jì)息不還款，建成后一次還清本息，其中，還款額中的1500萬(wàn)元來(lái)自于賓館的抵押貸款，貸款期限為20年，年利率8％，本貸款按年等額還款，其余還款額來(lái)自于住宅的銷售收入。假定投資發(fā)生在年初，收入和成本發(fā)生在年末，一年按365天計(jì)算（計(jì)算結(jié)果精確到小數(shù)點(diǎn)后2位）
該項(xiàng)目全投資目標(biāo)收益率為18％，自有資金目標(biāo)收益率為20％。
（1）完成下列現(xiàn)金流量表；
（2）求該方案的全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率；
（3）求方案自有資金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。（12分）
4.問(wèn)答題某購(gòu)物中心開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積為10000m2，總建筑面積為15000m2。預(yù)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期為2年，總投資為13500萬(wàn)元（不包括貸款利息）。項(xiàng)目第1年投資8100萬(wàn)元，其中資本金為5400萬(wàn)元，其余為甲銀行貸款；項(xiàng)目第2年投資5400萬(wàn)元，全部為甲銀行貸款；甲銀行貸款年利率為9.0％，按年復(fù)利計(jì)息，項(xiàng)目竣工時(shí)一次性還清本息。項(xiàng)目竣工后開發(fā)商將購(gòu)物中心用于出租經(jīng)營(yíng)，且立即向乙銀行申請(qǐng)抵押貸款以償還甲銀行貸款本息，乙銀行貸款期限為3年、年利率為7.0％，按年付息，到期還本。購(gòu)物中心的可出租面積為總建筑面積的70％，采用基礎(chǔ)租金加百分比租金形式出租，基礎(chǔ)租金不隨時(shí)間變化，百分比租金為超額營(yíng)業(yè)額的10％。預(yù)計(jì)購(gòu)物中心的出租率為95％，年超額營(yíng)業(yè)額為10000萬(wàn)元。購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)成本為毛租金收入的35％。開發(fā)商于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)3年后整體轉(zhuǎn)售，凈轉(zhuǎn)售收入是年凈經(jīng)營(yíng)收入的9.5倍。假設(shè)投資和貸款發(fā)生在年初，收入、運(yùn)營(yíng)成本和還款均發(fā)生在年末，不考慮所得稅及其他稅收。請(qǐng)回答下列問(wèn)題：（1）若開發(fā)商要求的自有資金目標(biāo)收益率為20％，則購(gòu)物中心的年最低基礎(chǔ)租金為多少元／平方米（精確到個(gè)位）？（2）在該最低基礎(chǔ)租金水平下，設(shè)項(xiàng)目全部投資的目標(biāo)收益率為13％，求項(xiàng)目全部投資的內(nèi)部收益率是多少（精確到小數(shù)點(diǎn)后2位）？

最新試題

對(duì)置業(yè)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的增值和股權(quán)增加效果只可在處置（轉(zhuǎn)讓）物業(yè)時(shí)實(shí)現(xiàn)。（）

題型：判斷題

某商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目總占地面積為42000m2，規(guī)劃建設(shè)用地40000m2，總建筑面積297000m2。已知樓面地價(jià)為280元/m2，建造成本為964元／m2（包括勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)和開發(fā)期間稅費(fèi)等其他費(fèi)用），其他工程費(fèi)為建造成本的8%，管理費(fèi)用為土地成本、建造成本及其他工程費(fèi)之和的6%，貸款利率為15%，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)分別為總銷售收入的3.5%、5.48%；項(xiàng)目的平均售價(jià)為3040元/m2，可銷售面積比例為95%；項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期為3年，購(gòu)買土地使用權(quán)后即開工建設(shè)，地價(jià)款和土地管理費(fèi)在開發(fā)初期一次性投入，建造成本、其他工程費(fèi)、建設(shè)期管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，試求該項(xiàng)目的開發(fā)商成本利潤(rùn)率。

題型：?jiǎn)柎痤}

在房地產(chǎn)置業(yè)投資中，經(jīng)營(yíng)前期的時(shí)間長(zhǎng)短，與購(gòu)入物業(yè)的初始裝修狀態(tài)等因素不相關(guān)。（）

題型：判斷題

動(dòng)態(tài)投資回收期是指以項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值抵償全部投資所需的時(shí)間。（）

題型：判斷題

某開發(fā)商獲得某項(xiàng)目用地4200m2，規(guī)劃建設(shè)用地面積4000m2，總?cè)莘e率為6.5，地上建筑容積率為5．0。項(xiàng)目開發(fā)周期為2年，購(gòu)買土地使用權(quán)后半年開始建設(shè)，工期為1.5年，購(gòu)買土地使用權(quán)費(fèi)用為7200萬(wàn)元，建造成本為4000元/m2（包括勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)和開發(fā)期間稅費(fèi)等其他費(fèi)用），其他工程費(fèi)為建造成本的10%，管理費(fèi)用為土地成本、建造成本和其他工程費(fèi)的5%，貸款利率為12%，按季計(jì)息，融資費(fèi)用為貸款利息的10%。項(xiàng)目可出租面積系數(shù)為0.85，預(yù)計(jì)建成后前兩年年租金為2100元／m2，以后逐年提高6%，運(yùn)營(yíng)成本占租金收入的12%，空置率為10%，當(dāng)前房地產(chǎn)投資收益率為15%，土地使用權(quán)期限為50年，且土地使用權(quán)出讓合同中已約定不可續(xù)期，建筑物為框架結(jié)構(gòu)，試求該項(xiàng)目成本利潤(rùn)率（假設(shè)土地購(gòu)置費(fèi)于期初一次性投入，土地管理費(fèi)在前期均勻投入，建造成本、其他工程費(fèi)和建設(shè)期管理費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入）。

題型：?jiǎn)柎痤}

用公式A=Pi（1+i）n／［（1+i）n-1］來(lái)分析投資回收與投資回報(bào)，Pi就是投資者投入資本金后所獲得的投資回收，Pi/［（1+i）n-1］就是投資者的投資回報(bào)。（）

題型：判斷題

某商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目總占地面積42000m2，規(guī)劃建設(shè)用地面積為40000m2，總建筑面積300000m2。已知樓面地價(jià)300元／m2，建造成本為1000元／m2，專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本的8％，管理費(fèi)用為土地成本、建造成本及專業(yè)人員費(fèi)用之和的6％，貸款利率為15％，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)分別為總銷售收入的3．5％、5.48％；項(xiàng)目的平均售價(jià)為3000元／2，可銷售面積比例為95％；項(xiàng)目開發(fā)周期為3年，購(gòu)買土地使用權(quán)后即開工建設(shè)，工期2.5年；地價(jià)款在開發(fā)初期一次性投入，建造成本、專業(yè)人員費(fèi)用和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，問(wèn)開發(fā)商成本利潤(rùn)率是多少？

題型：?jiǎn)柎痤}

研究表明：對(duì)于常規(guī)項(xiàng)目（凈現(xiàn)金流量的正負(fù)號(hào)在項(xiàng)目壽命期內(nèi)僅有一次變化）FIRR有唯一實(shí)數(shù)解；對(duì)于非常規(guī)項(xiàng)目（凈現(xiàn)金流量的正負(fù)號(hào)在項(xiàng)目壽命期內(nèi)有多次變化）計(jì)算FIRR的方程有多個(gè)實(shí)數(shù)解。（）

題型：判斷題

內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是在項(xiàng)目壽命期內(nèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時(shí)意味著到項(xiàng)目壽命期終了時(shí)，所有投資可以被完全收回。內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。（）

題型：判斷題

某公司投資2500萬(wàn)元購(gòu)買了一棟寫字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，第1年投入裝修費(fèi)用200萬(wàn)元，并可獲凈租金收入400萬(wàn)元，從第2年開始，每年租金收入500萬(wàn)元，并以5%的速度遞增，該公司于第10年年末將該樓轉(zhuǎn)售，轉(zhuǎn)售收入為3500萬(wàn)元，如果當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)上寫字樓物業(yè)的投資收益率為20%，試計(jì)算該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該投資項(xiàng)目的可行性。

題型：?jiǎn)柎痤}