估價對象為一宗10000m2的七通一平用地，土地使用權(quán)出讓時間為2006年3月1日，土地使用權(quán)出讓年限為50年，容積率為5，根據(jù)規(guī)劃擬建一幢商業(yè)、住宅綜合樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共18層：其中一～三層主要為商業(yè)用途，建筑面積9000m2（含獨立使用的車棚300m2），其余建筑面積均為商品住宅。該區(qū)域公布的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑物重置價格為1500元/m2。工程于2006年9月1日開工。預(yù)計2008年9月1日建成?，F(xiàn)需估價2006年9月1日的土地交易價格，有關(guān)資料如下：1．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的營業(yè)稅及附加等為售價的5.5%，買方需要繳納的契稅等相關(guān)稅費為售價的4%。2．建筑安裝工程費為1100元/m2，專業(yè)及管理費為建筑安裝工程費的8%。3．商業(yè)用房建成半年后可全部朋于出租，出租空置率及租金損失率共為10%，按建筑面積計，月租賃收入會穩(wěn)定在50元／m2，運營費用率為24%。4．商品住宅建成半年時可售出30%，平均價格為2700元／m2；建成一年時可售出60%，平均價格為2800元/m2；剩余的10%會在建成一年半售出，平均價格為2900元/m2，銷售代理費（銷售費用）為售價的3.5%。5．房地產(chǎn)報酬率為8%，折現(xiàn)率為12%，貸款年利率為6%，銷售利潤率為20%，估價測算如下（節(jié)選）：采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算估價對象于2006年9月1日的土地公開市場價值。解：1．開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值總建筑面積=10000×5=50000（m2（）住宅總面積=50000-9000=41000（m2（）（1）商鋪開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值每平方米商鋪的有效毛收入=月租賃收入×12×（1-空置和租金損失率）=50×12×（1-10%）=540（元/m2（）每平方米商鋪的凈收益=有效毛收入×（1-運營費用率）=540×（1-24%）=410.40（元／m2（）商鋪開發(fā)完成后的單價=410.40/8%×［1-11（1+8%）47］×1/（1+8%）2.5=4118.45（元／m2（）商鋪開發(fā)完成后的總價=4118.45×9000=3706.61（萬元）（2）住宅開發(fā)完成后的總價值=41000×［30%×2700/（1+12%）2.5+60%×2800/（1+12%）3+10%×2900/（1+12%）3.5］=8204.06（萬元）（3）開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值=3706.61+8204.06=11910.67（萬元）2．扣除項目（1）建安工程費=50000×1100/（1+12%）=4910.71（萬元）（2）專業(yè)及管理費用=4910.71×8%=392.86（萬元）（3）銷售費用和銷售稅費總額=11910.67×（3.5%+5.5%）=1071.96（萬元）（4）銷售利潤=11910.67×20%=2382.13（萬元）（5）設(shè)總地價為V，則買方購買該宗熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費=V×4%=0.04V3．總地價2006年9月1日的總地價：V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04VV=3031.74（萬元）

該宗房地產(chǎn)第14年的凈收益為()萬元。

上述該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為()年。

對某新建成的寫字樓進(jìn)行估價，估價人員掌握了在估價時點時的相關(guān)資料（見下表），并用收益法評估該寫字樓的市場價值。估價測算如下（節(jié)選）：1．年有效毛收入22000×（50+5）×12×（1-10%）=13068000（元）2．年運營費用（1）年維修費用25000×2000×2%=1000000（元）（2）年管理費用年管理費用=年有效毛收入×管理費用率+管理用房租金損失=13068000×3%+500×50×12=692040（元）（3）年營業(yè)稅及附加=13068000×5.55%=725274（元）（4）年運營費用小計年運營費用=1000000+692040+725274=2417314（元）3．年凈收益年凈收益=1．項-2．項=13068000-2417314=10650686（元）4．估價結(jié)果

該工廠若為擴(kuò)大經(jīng)營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則其為抵押目的評估的價值應(yīng)為（）。

某市舊城改造需對某沿街房屋進(jìn)行國有土地上房屋征收，房屋征收部門張貼了房屋征收決定公告，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)名單。某被征收人見到公示名單后，前往其中一家估價機(jī)構(gòu)咨詢，假如你作為該估價機(jī)構(gòu)的一名注冊房地產(chǎn)估價師，在接待該被征收人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。請問：1．你所在的估價機(jī)構(gòu)通過什么途徑獲取委托后才能出具國有土地上房屋征收評估報告？2．你應(yīng)如何確定該被征收房屋的用途？

將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌猛?，?yīng)通過下列()途徑。

該宗房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。

甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營，租期5年。估價機(jī)構(gòu)現(xiàn)對該酒樓進(jìn)行國有土地上房屋征收評估，酒樓業(yè)主不配合征收工作，不允許估價人員進(jìn)入酒樓實地查勘。根據(jù)房屋征收部門提供的資料，該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)屬證書齊全，用途合法，無違章搭建。請問：1．針對該類國有土地上房屋征收評估，在估價程序上應(yīng)注意哪些環(huán)節(jié)？2．裝修補償費用應(yīng)如何確定？3．對已存在的租賃關(guān)系，估價時應(yīng)如何處理？

該工廠若將該兩幢房屋投?；馂?zāi)險，則其為保險目的評估的價值應(yīng)為（）。