某企業(yè)購得一個已停工5年的在建工程，結構封頂，其中1-4層為商業(yè)裙樓，5-27層為住宅，裙樓部分已完成了部分設備安裝。現(xiàn)該企業(yè)擬以商業(yè)裙樓2、3、4層的各一部分和5-8層住宅部分向銀行申請抵押貸款。請說明擬優(yōu)先選用的估價方法及技術路線，以及確定評估價值時考慮的主要因素。

李某有一處房產，其《房屋所有權證》記載的建筑面積為300㎡，用途為住宅，土地為出讓使用權，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月將該房屋改為商店并經營，于2006年6月以3000元/㎡的價格將其賣給張某。由于融資的需要，張某于2006年9月30日委托甲房地產估價機構評估該房地產的抵押價值，估價結果為2300元/㎡.請問：1.張某認為該估價結果偏低，你認為應如何解釋該估價結果的合理性?2.2007年9月該房屋被列入拆遷范圍，房屋拆遷許可證頒發(fā)日為2007年9月30日，乙房地產估價機構受拆遷人委托進行拆遷估價，估價結果為2800元/㎡.張某認為該估價結果偏低，因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補償單價為4000元/㎡.你認為應如何解釋該估價結果的合理性?

李某有一處房產，其《房屋所有權證》記載的建筑面積300m2，用途為住宅，土地為出讓使用權，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2009年2月將該房屋改為商店并經營，于2009年6月以3000元／m2的價格將其賣給張某。由于融資的需要，張某于2010年9月30日委托甲房地產估價機構評估該房地產的抵押價值，估價結果為2300元／m2。請問：1．張某認為該估價結果偏低，你認為應如何解釋該估價結果的合理性？2．2011年7月該房屋被列入征收范圍，國有土地上房屋征收決定公告頒發(fā)日為2011年7月30日，乙房地產估價機構受征收人委托進行國有土地上房屋征收估價，估價結果為2800元/m2。張某認為該估價結果偏低，因2011年4月征收的鄰近商鋪的補償單價為4000元/m2。你認為應如何解釋該估價結果的合理性？

法院委托估價機構對擬拍賣的某辦公樓進行估價。經調查，該辦公樓是甲企業(yè)因無力償還銀行貸款而被依法處置的，該辦公樓的土地使用權為劃撥方式取得。該次拍賣的拍賣規(guī)則規(guī)定，拍賣所得價款除按法律規(guī)定優(yōu)先受償?shù)囊酝?，全部用于償還銀行貸款，買受人承擔全過程相關稅費。請問：1．估價機構是否有義務將估價結果告知借款企業(yè)？為什么？2．拍賣保留價應由誰確定？如何確定？3．乙公司欲競買該辦公樓，現(xiàn)向估價機構咨詢競買價格。估價機構應提示乙公司注意拍賣價款之外還可能發(fā)生哪些稅費？4．該辦公樓有租約，在價值時點租約未到期，在評估時是否考慮租約影響？

甲、乙合作投資開發(fā)一房地產項目，雙方各出資1000萬元，經葶收益各按50%分成。到項目建成時投資正好用完，銷售費用也已預提。項目的總建筑面積10000m2，售價3000元/m2，銷售稅費為售價的7%。銷售過程中，乙拿出一套建筑面積100m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結算時再作處理。該項目在短期內銷售完成，實際銷售費用與預提的銷售費用相符，實際回收價款2762.1萬元。甲提出本應雙方各分得1381.05萬元，現(xiàn)因乙拿走一套價值30萬元的房屋，故乙實得1351.05萬元;乙則認為該套房屋的成本為25萬元，故只應從自己的應得收入中扣除12.5萬元，自己應分得1368.55萬元。若不考慮所得稅因素，誰的分配方案合理?應該怎樣分配?為什么?

規(guī)劃區(qū)邊緣的房地產，雖然該房地產所處位置較偏遠，但這個方向是該城市居住社區(qū)的規(guī)劃發(fā)展方向，具有良好的升值空間。目前，該地區(qū)商業(yè)用地的基準地價是1500元／m2，居住用地的基準地價是700元／m2。該房地產為一棟已建成的三層獨體小樓，磚混結構，緊鄰一條規(guī)劃商業(yè)街，建筑面積500m2。李某擬購入后將一層作為商業(yè)用房出租或自營，二、三層樓用于居住。賣家要價60萬元。李某為摸清該房地產市場價格，委托一家房地產估價機構進行了評估。請問：房地產估價師在接受委托后，在估價前需要了解估價對象的哪些情況？

某市舊城改造需對某沿街房屋進行國有土地上房屋征收，房屋征收部門張貼了房屋征收決定公告，房地產管理部門公示了有資質的房地產估價機構名單。某被征收人見到公示名單后，前往其中一家估價機構咨詢，假如你作為該估價機構的一名注冊房地產估價師，在接待該被征收人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。請問：1．你所在的估價機構通過什么途徑獲取委托后才能出具國有土地上房屋征收評估報告？2．你應如何確定該被征收房屋的用途？

（改錯題）在一成片開發(fā)小區(qū)內，某副食商場被拆除，拆除時的狀況為：建筑面積420m2，磚混結構，用地性質為劃撥。為保證小區(qū)建成后商業(yè)設施的配套水平，該商場與開發(fā)商議定，小區(qū)建成后，在償還商場原建筑面積的基礎上再給該商場增加建筑面積280m2。與原建筑面積相等部分按結構差價結算，新增加的建筑面積部分按建造成本計算，地價按小區(qū)全部建筑面積平均分攤，建造費用不計利息。以上價款由商場支付，產權歸商場所有。兩年后，小區(qū)建成，其建筑密度為60%，容積率為2.5，開發(fā)商按合同規(guī)定，交付給商場總建筑面積為700m2的鋼混結構商業(yè)用房，并要求該商場據(jù)合同結算差價。據(jù)調查，該市同類磚混結構房屋的建造成本為每平方米建筑面積920元，與同類鋼混結構房屋的建造成本比率為1：1.4，該小區(qū)地價為每平方米土地面積1800元。該商場財務人員按下列方法計算應付款項：1．結構差價920×（1+1.4）×700-1545600（元）=154.56（萬元）2．新增建筑面積成本920×1.4×700-901600=90.16（萬元）3．補交地價款1800/60%×700=2100000=210（萬元）

該工廠若將該兩幢房屋投保火災險，則其為保險目的評估的價值應為（）。

某監(jiān)理單位受業(yè)主委托，全權對一寫字樓工程進行施工階段工程建設監(jiān)理，并按GP—95—0202簽訂了監(jiān)理合同。由于業(yè)主要縮短建設周期，采用了邊設計，邊施工。簽訂監(jiān)理合同時，設計單位僅完成地下室施工圖;施工單位已通過邀請招標選定但尚未簽訂合同。因此，業(yè)主口頭提出監(jiān)理單位3日內提交監(jiān)理規(guī)劃，并要求對設計圖紙質量把關。問題:項目總監(jiān)理工程師為了滿足業(yè)主的要求，擬訂了監(jiān)理規(guī)劃編寫提綱如下：a、收集有關資料;b、分解監(jiān)理合同內容;c、確定監(jiān)理組織;d、確定機構人員;e、設計要把關，按設計和施工兩部分編寫規(guī)劃;f、圖紙不齊，按基礎、主體、裝修三階段編寫規(guī)劃。你認為提綱中是否有不妥內容、為什么?