問答題

××縣某房屋保險事故損傷修復(fù)費用評估報告
(封面、致估價委托方函、目錄、注冊房地產(chǎn)估價師聲明、估價假設(shè)和限制條件略)
估價結(jié)果報告
一、估價委托方
名稱:中國太平洋保險公司××辦事處
法定代表人:(略)
住所:(略)
二、受理估價方
名稱:略
法定代表人:×××
地址:略
估價資質(zhì)等級:房地產(chǎn)國家壹級
估價資格證書:略
三、估價目的
確定估價對象的損傷修復(fù)費用,為委托方保險事故賠償提供價格參考。
四、估價對象概況
(一)估價緣由
本公司受太平洋保險公司××辦事處委托,對其承保的某解放貨車失控撞傷農(nóng)房而對農(nóng)房造成的直接損失進行評估。該解放貨車在太平洋保險公司投保了車輛損失險及第三者責(zé)任險,此次事故經(jīng)現(xiàn)場交警出具的責(zé)任認定書,由解放貨車負全責(zé)。
(二)估價對象實體狀況
估價對象位于××縣××鎮(zhèn)××村×組,距離縣城中心約20km,三面周邊與空地相鄰,一面臨鄉(xiāng)村公路。受損建筑物為磚混結(jié)構(gòu),共兩層,建筑物橫墻承重,承重墻厚24cm,樓梯間空花墻厚12cm,其余墻厚18cm,梯間及非承重墻的粘結(jié)材料采用黃砂石灰混合砂漿,石灰所占比例較小,砂漿強度等級較低。建筑物內(nèi)外墻初級抹灰,室內(nèi)水泥砂漿地面,普通木門窗。
(三)事故損傷情況分析
該解放貨車從斜坡下行途中突然失去控制,貨車沖出公路,經(jīng)過路邊緩沖帶時翻車。貨車在翻滾過程中由于慣性作用撞上農(nóng)房,與農(nóng)房外側(cè)非承重墻正面接觸,造成建筑物第一層外側(cè)墻(非承重墻)洞穿,洞徑橫向最大尺寸1.0m,豎向最大尺寸1.2m,洞底距地面高度0.3m;樓梯間外側(cè)墻坍塌,坍塌后形成一個橫向最大尺寸2.1m寬、豎向最大尺寸2.86m寬的洞;與外側(cè)墻垂直的一段承重墻輕微裂縫;樓梯踏步及梯間轉(zhuǎn)角板完好,陽臺欄板及陽臺板各損壞一塊;臥室非承重隔墻微偏,部分門窗受損。
經(jīng)房屋安全鑒定人員現(xiàn)場鑒定:受損建筑物基礎(chǔ)完好,承重墻絕大部分未受損,非承重墻局部受損,房屋所受損傷可以修復(fù),為非危房。修復(fù)方案為:按照受創(chuàng)面豎向擴大拆除,再按原狀恢復(fù)考慮。
(四)估價范圍
估價范圍根據(jù)房屋修復(fù)方案確定,即受創(chuàng)面的豎向擴大拆除費用,以及恢復(fù)原狀所需費用。
五、價值時點
2011年5月21日,為注冊房地產(chǎn)估價師現(xiàn)場勘查之日。
六、估價依據(jù)
1.《中華人民共和國保險法》。
2.國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)。
3.《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額××市基價表-1999》。
4.《××市房屋修繕工程預(yù)算定額》。
5.××市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會有關(guān)文件。
6.建筑材料市場價格和有關(guān)工程造價信息。
7.估價人員現(xiàn)場查勘所得資料及委托方提供的各種資料。
七、估價原則
1.獨立、客觀、公正原則。
2.合法原則。
3.價值時點原則。
4.替代原則。
5.最高最佳利用原則。
八、估價方法
(一)本次估價所采用的方法
估價對象是受損農(nóng)房的一部分,而不是房屋的全部。根據(jù)房屋安全鑒定人員和估價人員現(xiàn)場查勘的情況,該房屋不屬危房,可采用先在原損傷部位豎向擴大拆除受損構(gòu)件,再按原結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)進行修復(fù)的方案,已被當(dāng)事人方認可。
由于估價對象所涉及的工程量及費用標(biāo)準(zhǔn)可參照同類工程的普遍標(biāo)準(zhǔn)進行逐一測算、累積,故估價人員決定采用成本法進行估價。
(二)成本法的定義
本次所用成本法是指以計算受損房屋先拆除受損部位,再恢復(fù)原狀所需耗費的各項費用之和,得出估價對象價格的一種方法。
九、估價結(jié)果
估價人員根據(jù)估價目的、估價原則、估價程序,選擇科學(xué)的估價方法,并結(jié)合估價人員經(jīng)驗,評估確定估價對象房地產(chǎn)在價值時點的修復(fù)費用為6500元,人民幣大寫:陸仟伍佰元整。
十、注冊房地產(chǎn)估價師(略)
十一、估價作業(yè)期
2011年5月21日至5月24日。
十二、實地查勘期(略)
十三、估價報告有效期限
自2011年5月24日至2012年5月23日。
估價技術(shù)報告
一、估價對象描述與分析(略)
二、市場背景分析(略)
三、最高最佳利用分析(略)
四、估價方法適用性分析(略)
五、估價測算過程
(一)估價的技術(shù)思路
估價對象不是整幢房屋,而是受損房屋的一部分。根據(jù)房屋安全鑒定人員和估價人員現(xiàn)場查勘的情況,認為房屋只是部分非承重結(jié)構(gòu)構(gòu)件受損,不會危及到整幢房屋的安全,故只需擴大拆除受損部位,再按原結(jié)構(gòu)進行修復(fù)。
測算時應(yīng)先測算受損部位的拆除費用,再計算修復(fù)受損部位的修復(fù)費用。由于此類受損房屋的修復(fù)工作是為了彌補房屋所受損傷,故不論原房屋的使用保養(yǎng)狀況如何,在對修復(fù)費用進行測算時,不考慮扣減房屋的折舊,即應(yīng)該"修壞如新",而不能"修壞如舊"。
由于類似工程的價格計算已有成熟的建筑工程和修繕工程定額標(biāo)準(zhǔn),且已被廣泛應(yīng)用,故在成本法計算時,參照了定額標(biāo)準(zhǔn)。
(二)工程造價計算表
工程量以現(xiàn)場測量數(shù)據(jù)為依據(jù),按照房屋修復(fù)方案計算。
1.拆除工程(見下表)
5.定額直接費
1項+2項+3項+4項=4114.97(元)
6.造價
(1)基價直接費:4114.97元
(2)綜合費:(1)×15.73%=647.3(元)(按三級施工企業(yè)計費)
(3)勞動保險費:(1)×3.15%=129.6元(按三級施工企業(yè)計費)
(4)利潤:(1)×6.64%=273.2(元)(按三級施工企業(yè)計)
(5)允許按實計算的費用及材料價差:1000.00元
(6)定額編制及定額測定費:[(1)+(2)+(3)+(4)+(5)]×1.8‰=111(元)
(7)稅金:](1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)]×3.56%=223.4(元)(按三級施工企業(yè)計)
(8)造價:(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)+(7)=6499.5(元)
六、估價結(jié)果確定
估價人員根據(jù)估價目的、估價原則、估價程序,選擇科學(xué)的估價方法,并結(jié)合估價人員經(jīng)驗,評估確定估價對象房地產(chǎn)在價值時點的修復(fù)費用為人民幣6500元,人民幣大寫:陸仟伍佰元整。
附件(略)

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