某市舊城改造需對某沿街房屋進(jìn)行拆遷,拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證,房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的拆遷估價機(jī)構(gòu)名單。某被拆遷人見到公示名單后,前往其中一家估價機(jī)構(gòu)咨詢,假如你作為該估價機(jī)構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價師,在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。
請問:
1.你所在的估價機(jī)構(gòu)通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價報告?
2.你應(yīng)如何確定作為拆遷估價依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?
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預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為25萬元,此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元。試計算該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限及合理經(jīng)營期限結(jié)束前后整數(shù)年份假定經(jīng)營情況下的凈收益,如果報酬率為6%
該宗房地產(chǎn)第13年的凈收益為()萬元。
A.1
B.-1
C.2
D.-2
預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為25萬元,此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元。試計算該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限及合理經(jīng)營期限結(jié)束前后整數(shù)年份假定經(jīng)營情況下的凈收益,如果報酬率為6%
運(yùn)用收益法估價一般不需求取()。
A.報酬率
B.可比系數(shù)
C.資本化率
D.收益乘數(shù)
最新試題
某市舊城改造需對某沿街房屋進(jìn)行拆遷,拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證,房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的拆遷估價機(jī)構(gòu)名單。某被拆遷人見到公示名單后,前往其中一家估價機(jī)構(gòu)咨詢,假如你作為該估價機(jī)構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價師,在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。請問:1.你所在的估價機(jī)構(gòu)通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價報告?2.你應(yīng)如何確定作為拆遷估價依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?
甲公司開發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū),計劃投資2000萬人民幣。建設(shè)期間由于資金困難擬將在建工程轉(zhuǎn)讓給乙公司,此時甲公司已實(shí)際投資600萬元。甲公司委托評估機(jī)構(gòu)評估其價值,問:(1)轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)在建工程應(yīng)具備哪些主要證件?(2)簡述評估技術(shù)路線。
房地產(chǎn)保險的范圍是什么?房地產(chǎn)市場價格變化和房屋自然損耗屬不屬于房地產(chǎn)保險范同?房地產(chǎn)保險估價可分為哪兩類?
試問保險事故發(fā)生后的損失價值評估應(yīng)采用的估價技術(shù)路線是什么?
運(yùn)用收益法估價一般不需求取()。
××縣某房屋保險事故損傷修復(fù)費(fèi)用評估報告(封面、致估價委托方函、目錄、注冊房地產(chǎn)估價師聲明、估價假設(shè)和限制條件略)估價結(jié)果報告一、估價委托方名稱:中國太平洋保險公司××辦事處法定代表人:(略)住所:(略)二、受理估價方名稱:略法定代表人:×××地址:略估價資質(zhì)等級:房地產(chǎn)國家壹級估價資格證書:略三、估價目的確定估價對象的損傷修復(fù)費(fèi)用,為委托方保險事故賠償提供價格參考。四、估價對象概況(一)估價緣由本公司受太平洋保險公司××辦事處委托,對其承保的某解放貨車失控撞傷農(nóng)房而對農(nóng)房造成的直接損失進(jìn)行評估。該解放貨車在太平洋保險公司投保了車輛損失險及第三者責(zé)任險,此次事故經(jīng)現(xiàn)場交警出具的責(zé)任認(rèn)定書,由解放貨車負(fù)全責(zé)。(二)估價對象實(shí)體狀況估價對象位于××縣××鎮(zhèn)××村×組,距離縣城中心約20km,三面周邊與空地相鄰,一面臨鄉(xiāng)村公路。受損建筑物為磚混結(jié)構(gòu),共兩層,建筑物橫墻承重,承重墻厚24cm,樓梯間空花墻厚12cm,其余墻厚18cm,梯間及非承重墻的粘結(jié)材料采用黃砂石灰混合砂漿,石灰所占比例較小,砂漿強(qiáng)度等級較低。建筑物內(nèi)外墻初級抹灰,室內(nèi)水泥砂漿地面,普通木門窗。(三)事故損傷情況分析該解放貨車從斜坡下行途中突然失去控制,貨車沖出公路,經(jīng)過路邊緩沖帶時翻車。貨車在翻滾過程中由于慣性作用撞上農(nóng)房,與農(nóng)房外側(cè)非承重墻正面接觸,造成建筑物第一層外側(cè)墻(非承重墻)洞穿,洞徑橫向最大尺寸1.0m,豎向最大尺寸1.2m,洞底距地面高度0.3m;樓梯間外側(cè)墻坍塌,坍塌后形成一個橫向最大尺寸2.1m寬、豎向最大尺寸2.86m寬的洞;與外側(cè)墻垂直的一段承重墻輕微裂縫;樓梯踏步及梯間轉(zhuǎn)角板完好,陽臺欄板及陽臺板各損壞一塊;臥室非承重隔墻微偏,部分門窗受損。經(jīng)房屋安全鑒定人員現(xiàn)場鑒定:受損建筑物基礎(chǔ)完好,承重墻絕大部分未受損,非承重墻局部受損,房屋所受損傷可以修復(fù),為非危房。修復(fù)方案為:按照受創(chuàng)面豎向擴(kuò)大拆除,再按原狀恢復(fù)考慮。(四)估價范圍估價范圍根據(jù)房屋修復(fù)方案確定,即受創(chuàng)面的豎向擴(kuò)大拆除費(fèi)用,以及恢復(fù)原狀所需費(fèi)用。五、價值時點(diǎn)2011年5月21日,為注冊房地產(chǎn)估價師現(xiàn)場勘查之日。六、估價依據(jù)1.《中華人民共和國保險法》。2.國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)。3.《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額××市基價表-1999》。4.《××市房屋修繕工程預(yù)算定額》。5.××市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會有關(guān)文件。6.建筑材料市場價格和有關(guān)工程造價信息。7.估價人員現(xiàn)場查勘所得資料及委托方提供的各種資料。七、估價原則1.獨(dú)立、客觀、公正原則。2.合法原則。3.價值時點(diǎn)原則。4.替代原則。5.最高最佳利用原則。八、估價方法(一)本次估價所采用的方法估價對象是受損農(nóng)房的一部分,而不是房屋的全部。根據(jù)房屋安全鑒定人員和估價人員現(xiàn)場查勘的情況,該房屋不屬危房,可采用先在原損傷部位豎向擴(kuò)大拆除受損構(gòu)件,再按原結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修復(fù)的方案,已被當(dāng)事人方認(rèn)可。由于估價對象所涉及的工程量及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)可參照同類工程的普遍標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行逐一測算、累積,故估價人員決定采用成本法進(jìn)行估價。(二)成本法的定義本次所用成本法是指以計算受損房屋先拆除受損部位,再恢復(fù)原狀所需耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和,得出估價對象價格的一種方法。九、估價結(jié)果估價人員根據(jù)估價目的、估價原則、估價程序,選擇科學(xué)的估價方法,并結(jié)合估價人員經(jīng)驗(yàn),評估確定估價對象房地產(chǎn)在價值時點(diǎn)的修復(fù)費(fèi)用為6500元,人民幣大寫:陸仟伍佰元整。十、注冊房地產(chǎn)估價師(略)十一、估價作業(yè)期2011年5月21日至5月24日。十二、實(shí)地查勘期(略)十三、估價報告有效期限自2011年5月24日至2012年5月23日。估價技術(shù)報告一、估價對象描述與分析(略)二、市場背景分析(略)三、最高最佳利用分析(略)四、估價方法適用性分析(略)五、估價測算過程(一)估價的技術(shù)思路估價對象不是整幢房屋,而是受損房屋的一部分。根據(jù)房屋安全鑒定人員和估價人員現(xiàn)場查勘的情況,認(rèn)為房屋只是部分非承重結(jié)構(gòu)構(gòu)件受損,不會危及到整幢房屋的安全,故只需擴(kuò)大拆除受損部位,再按原結(jié)構(gòu)進(jìn)行修復(fù)。測算時應(yīng)先測算受損部位的拆除費(fèi)用,再計算修復(fù)受損部位的修復(fù)費(fèi)用。由于此類受損房屋的修復(fù)工作是為了彌補(bǔ)房屋所受損傷,故不論原房屋的使用保養(yǎng)狀況如何,在對修復(fù)費(fèi)用進(jìn)行測算時,不考慮扣減房屋的折舊,即應(yīng)該"修壞如新",而不能"修壞如舊"。由于類似工程的價格計算已有成熟的建筑工程和修繕工程定額標(biāo)準(zhǔn),且已被廣泛應(yīng)用,故在成本法計算時,參照了定額標(biāo)準(zhǔn)。(二)工程造價計算表工程量以現(xiàn)場測量數(shù)據(jù)為依據(jù),按照房屋修復(fù)方案計算。1.拆除工程(見下表)5.定額直接費(fèi)1項(xiàng)+2項(xiàng)+3項(xiàng)+4項(xiàng)=4114.97(元)6.造價(1)基價直接費(fèi):4114.97元(2)綜合費(fèi):(1)×15.73%=647.3(元)(按三級施工企業(yè)計費(fèi))(3)勞動保險費(fèi):(1)×3.15%=129.6元(按三級施工企業(yè)計費(fèi))(4)利潤:(1)×6.64%=273.2(元)(按三級施工企業(yè)計)(5)允許按實(shí)計算的費(fèi)用及材料價差:1000.00元(6)定額編制及定額測定費(fèi):[(1)+(2)+(3)+(4)+(5)]×1.8‰=111(元)(7)稅金:](1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)]×3.56%=223.4(元)(按三級施工企業(yè)計)(8)造價:(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)+(7)=6499.5(元)六、估價結(jié)果確定估價人員根據(jù)估價目的、估價原則、估價程序,選擇科學(xué)的估價方法,并結(jié)合估價人員經(jīng)驗(yàn),評估確定估價對象房地產(chǎn)在價值時點(diǎn)的修復(fù)費(fèi)用為人民幣6500元,人民幣大寫:陸仟伍佰元整。附件(略)
下面估價目的的估價結(jié)果中肯定不是公開市場價值的是()。
甲公司1998年租用乙公司在遠(yuǎn)郊區(qū)的一片土地用于野豬的飼養(yǎng),租期20年。甲公司隨后在該土地臨街處建一飯店,并以野豬肉為賣點(diǎn)招攬生意。同時,甲公司在飯店后又建一棟辦公用房及一屠宰用房及系列飼養(yǎng)用房。到2003年,因經(jīng)營不善,甲公司兩年未向乙公司繳納租金,經(jīng)協(xié)商不成,乙公司決意收回出租土地,對甲公司地上建筑物予以估價,抵租后給以適當(dāng)補(bǔ)償。已知該辦公用房地的基礎(chǔ)為兩層樓房的基礎(chǔ),而實(shí)際僅建造了一層。如果你是估價師,對于飯店、辦公用房及屠宰用房將采取何種技術(shù)路線進(jìn)行評估?
(改錯題)某商務(wù)寫字樓建筑面積11000m2,可租售面積8000m2,土地使用年限40年,從2008年7月1日起計,土地面積是3000m2。當(dāng)?shù)卣T伦饨馂?0元/(月·m2),正常出租率90%,大樓正常管理運(yùn)營每月總費(fèi)用占當(dāng)月租金收入的20%。經(jīng)調(diào)查附近40年使用年限同樣性質(zhì)用地的當(dāng)前地價為8000元/m2,土地報酬率為6%,建筑物的報酬率為10%,業(yè)主欲投保,請評估其在2012年7月1日的保險價值。估價計算如下:1.有效毛收入=11000×90×90%×12=10692000(元)2.總費(fèi)用=8000×90×12×20%=1728000(元)3.寫字樓經(jīng)營凈收益=10692000-1728000=8964000(元)
一待估物業(yè)通過劃撥方式取得土地使用權(quán),根據(jù)市政府的有關(guān)文件規(guī)定,須補(bǔ)交地價款方能在市場轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《房地產(chǎn)權(quán)證》和《×市人民政府關(guān)于土地使用權(quán)出讓年限的公告》,該物業(yè)使用年限為40年(1992年9月至2032年9月),剩余土地使用年限為28.5年。試問測算補(bǔ)地價的技術(shù)路線是什么?并寫出主要計算公式。