某建筑物為28層框架剪力墻結(jié)構(gòu)樓房，于2003年建成并投入使用，現(xiàn)對2層進(jìn)行估價，2層套型設(shè)計(jì)較為合理，朝向?yàn)槟?，工程質(zhì)量優(yōu)，目前保養(yǎng)維護(hù)較好，有專業(yè)物業(yè)管理公司維護(hù)和管理，其外墻貼有白色條形磚，客廳臥室內(nèi)墻面刷白色涂料，頂棚木條飾頂，有防盜門、鋁合金窗、推拉門、門窗包套、管道天然氣設(shè)施、室內(nèi)預(yù)留電視電話、空調(diào)插孔、小區(qū)設(shè)有專門的消防系統(tǒng)。該房屋所有權(quán)及分?jǐn)偟膰型恋厥褂脵?quán)歸乙方所有?，F(xiàn)已被司法機(jī)關(guān)扣押。問題：1、該房屋是否可以使用最高最佳原則進(jìn)行估價?為什么?2、寫出估價技術(shù)路線。

在價格指數(shù)編制中，需要選擇某個時期作為基期，如果以某個固定的時期作為基期的話，則為()。

2002年1月，稅務(wù)機(jī)關(guān)對某研究所專家張某2001年度個人收入進(jìn)行調(diào)查，經(jīng)檢查核實(shí)張某2002年1~12月份個人所得情況如下：(1)每月取得工資收入1500元，1~12月份共計(jì)18000元;(2)5月份向某地礦局提供一項(xiàng)專有技術(shù)，一次取得特許權(quán)使用費(fèi)50000元;(3)7月份出版一本專著，取得稿酬12000元;(4)9月份取得省政府頒發(fā)的科技發(fā)明獎20000元。在上述各項(xiàng)所得中，除工資收入已由研究所代扣代繳稅款外，張某均未向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅，有關(guān)單位也未履行代扣代繳稅款義務(wù)。要求：正確計(jì)算張某2002年應(yīng)補(bǔ)繳的個人所得稅稅款。

規(guī)劃區(qū)邊緣的房地產(chǎn)，雖然該房地產(chǎn)所處位置較偏遠(yuǎn)，但這個方向是該城市居住社區(qū)的規(guī)劃發(fā)展方向，具有良好的升值空間。目前，該地區(qū)商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價是1500元／m2，居住用地的基準(zhǔn)地價是700元／m2。該房地產(chǎn)為一棟已建成的三層獨(dú)體小樓，磚混結(jié)構(gòu)，緊鄰一條規(guī)劃商業(yè)街，建筑面積500m2。李某擬購入后將一層作為商業(yè)用房出租或自營，二、三層樓用于居住。賣家要價60萬元。李某為摸清該房地產(chǎn)市場價格，委托一家房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行了評估。請問：房地產(chǎn)估價師在接受委托后，在估價前需要了解估價對象的哪些情況？

竺某于2001年6月與上海萬隆飯店簽訂了為期5年的勞動合同。合同明確規(guī)定其責(zé)任是負(fù)責(zé)飯店大堂的接待等全部工作，試用期8個月，月工資3000元。8個月試用期后萬隆飯店表示滿意，合同正式履行。2002年4月，因飯店餐飲部門負(fù)責(zé)人調(diào)離，飯店主管又認(rèn)為大堂經(jīng)理最好以女性為宜，于是在未與竺某協(xié)商的情況下，便安排竺某將大堂工作移交，接手餐飲部的工作。對此，竺某表示不同意，認(rèn)為原合同規(guī)定是來做大堂部經(jīng)理工作。飯店認(rèn)為竺某與飯店已簽了勞動合同，竺某已成為本飯店的職員，就應(yīng)當(dāng)服從飯店的安排，仍堅(jiān)持由竺某去做餐飲部工作。竺某堅(jiān)決不同意，并仍到大堂部上班。問題：(1)竺某與上海萬隆飯店簽訂的合同有什么錯誤?請指出。(2)上海萬隆飯店硬行安排竺某去餐飲部工作的做法是否正確?為什么?(3)如果上海萬隆飯店欲以此理由解雇竺某，是否符合法律規(guī)定?為什么?(4)竺某如被解雇，可采取什么方法維護(hù)自己的合法權(quán)益?(5)竺某如被解雇，工會可從哪些方面幫助竺某維護(hù)其合法權(quán)益?

該宗房地產(chǎn)第14年的凈收益為()萬元。

李某有一處房產(chǎn)，其《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積300m2，用途為住宅，土地為出讓使用權(quán)，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2009年2月將該房屋改為商店并經(jīng)營，于2009年6月以3000元／m2的價格將其賣給張某。由于融資的需要，張某于2010年9月30日委托甲房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估該房地產(chǎn)的抵押價值，估價結(jié)果為2300元／m2。請問：1．張某認(rèn)為該估價結(jié)果偏低，你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價結(jié)果的合理性？2．2011年7月該房屋被列入征收范圍，國有土地上房屋征收決定公告頒發(fā)日為2011年7月30日，乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)受征收人委托進(jìn)行國有土地上房屋征收估價，估價結(jié)果為2800元/m2。張某認(rèn)為該估價結(jié)果偏低，因2011年4月征收的鄰近商鋪的補(bǔ)償單價為4000元/m2。你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價結(jié)果的合理性？

該工廠若為擴(kuò)大經(jīng)營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則其為抵押目的評估的價值應(yīng)為（）。

某企業(yè)購得一個已停工5年的在建工程，結(jié)構(gòu)封頂，其中1-4層為商業(yè)裙樓，5-27層為住宅，裙樓部分已完成了部分設(shè)備安裝?，F(xiàn)該企業(yè)擬以商業(yè)裙樓2、3、4層的各一部分和5-8層住宅部分向銀行申請抵押貸款。請說明擬優(yōu)先選用的估價方法及技術(shù)路線，以及確定評估價值時考慮的主要因素。

估價對象為一宗10000m2的七通一平用地，土地使用權(quán)出讓時間為2006年3月1日，土地使用權(quán)出讓年限為50年，容積率為5，根據(jù)規(guī)劃擬建一幢商業(yè)、住宅綜合樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共18層：其中一～三層主要為商業(yè)用途，建筑面積9000m2（含獨(dú)立使用的車棚300m2），其余建筑面積均為商品住宅。該區(qū)域公布的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑物重置價格為1500元/m2。工程于2006年9月1日開工。預(yù)計(jì)2008年9月1日建成?，F(xiàn)需估價2006年9月1日的土地交易價格，有關(guān)資料如下：1．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的營業(yè)稅及附加等為售價的5.5%，買方需要繳納的契稅等相關(guān)稅費(fèi)為售價的4%。2．建筑安裝工程費(fèi)為1100元/m2，專業(yè)及管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%。3．商業(yè)用房建成半年后可全部朋于出租，出租空置率及租金損失率共為10%，按建筑面積計(jì)，月租賃收入會穩(wěn)定在50元／m2，運(yùn)營費(fèi)用率為24%。4．商品住宅建成半年時可售出30%，平均價格為2700元／m2；建成一年時可售出60%，平均價格為2800元/m2；剩余的10%會在建成一年半售出，平均價格為2900元/m2，銷售代理費(fèi)（銷售費(fèi)用）為售價的3.5%。5．房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%，折現(xiàn)率為12%，貸款年利率為6%，銷售利潤率為20%，估價測算如下（節(jié)選）：采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算估價對象于2006年9月1日的土地公開市場價值。解：1．開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值總建筑面積=10000×5=50000（m2（）住宅總面積=50000-9000=41000（m2（）（1）商鋪開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值每平方米商鋪的有效毛收入=月租賃收入×12×（1-空置和租金損失率）=50×12×（1-10%）=540（元/m2（）每平方米商鋪的凈收益=有效毛收入×（1-運(yùn)營費(fèi)用率）=540×（1-24%）=410.40（元／m2（）商鋪開發(fā)完成后的單價=410.40/8%×［1-11（1+8%）47］×1/（1+8%）2.5=4118.45（元／m2（）商鋪開發(fā)完成后的總價=4118.45×9000=3706.61（萬元）（2）住宅開發(fā)完成后的總價值=41000×［30%×2700/（1+12%）2.5+60%×2800/（1+12%）3+10%×2900/（1+12%）3.5］=8204.06（萬元）（3）開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值=3706.61+8204.06=11910.67（萬元）2．扣除項(xiàng)目（1）建安工程費(fèi)=50000×1100/（1+12%）=4910.71（萬元）（2）專業(yè)及管理費(fèi)用=4910.71×8%=392.86（萬元）（3）銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)總額=11910.67×（3.5%+5.5%）=1071.96（萬元）（4）銷售利潤=11910.67×20%=2382.13（萬元）（5）設(shè)總地價為V，則買方購買該宗熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=V×4%=0.04V3．總地價2006年9月1日的總地價：V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04VV=3031.74（萬元）