房地產(chǎn)估價師主要估價方法在房地產(chǎn)估價中的運用問答題每日一練(2019.01.13)

來源：考試資料網(wǎng)

1.問答題有人提出比較法的評估結(jié)論最接近實際，成本法的評估結(jié)論通常偏低，收益法的評估結(jié)論通常偏高，這種說法對嗎？為什么？

參考答案：不對。評估房地產(chǎn)價格，其實是估價師揭示房地產(chǎn)客觀存在的價值。而客觀合理的價格或價值，應(yīng)該是公開市場價值一在公開市場中最可...

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2.問答題某城市舊城區(qū)有一閑置的2層居住小樓，獨門獨院，請寫出用收益法評估時的估價技術(shù)路線。

參考答案：估價對象目前為閑置的二層小樓，雖然目前沒有實際收益，但其類似房地產(chǎn)有收益，因此可以將其設(shè)想為出租的情況下來運用收益法估價...

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3.問答題基于租賃收入與基于營業(yè)收入計算凈收益之間有什么區(qū)別？

參考答案：基于營業(yè)收入計算凈收益與基于租賃收入的凈收益測算主要有如下兩個方面的不同：一是潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營收入，二是...

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4.問答題某地塊土地使用權(quán)擬采用招投標(biāo)形式出讓，該地塊為某市區(qū)中的熟地，其用途為商業(yè)、辦公及公寓住宅的綜合樓，土地使用年限為50年。某開發(fā)公司擬出資受讓該地塊土地使用權(quán)，然后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并出售，現(xiàn)其委托評估機構(gòu)評估其投標(biāo)的報價。問該報價應(yīng)采用何種估價方法為宜？在評估過程中還可以使用哪些估價方法？

參考答案：評估機構(gòu)為開發(fā)商投標(biāo)報價，對該地塊最適宜用假設(shè)開發(fā)法，即將估價對象預(yù)期開發(fā)完成后的價值（樓價），減去后續(xù)必要支出及應(yīng)得利...

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5.問答題實際收益與客觀收益的含義、區(qū)別及其運用是什么？

參考答案：房地產(chǎn)的收益可分為實際收益和客觀收益。實際收益是在現(xiàn)狀下實際取得的收益，一般來說它不能直接用于估價。因為具體經(jīng)營者的經(jīng)營...

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