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房地產(chǎn)估價師
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每日一練
章節(jié)練習
房地產(chǎn)估價師主要估價方法在房地產(chǎn)估價中的運用問答題每日一練(2019.01.09)
來源:考試資料網(wǎng)
1.問答題
什么是資本化率?資本化率與報酬率的區(qū)別與相互間關(guān)系是什么?
參考答案:
資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價格的比率,即:資本化率=年收益/價格;報酬率是投資回報與投資的比率,即:報酬率=投資回...
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2.問答題
計算房地、土地、建筑物重新購建價格的思路分別是什么?
參考答案:
計算房地的重新購建價格有兩大路徑:一是模擬房地產(chǎn)開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)過程,采用成本法來計算;二是先計算土地的重新購建價格,...
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3.問答題
甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)(以下簡稱甲機構(gòu))于2007年8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價報告,銀行據(jù)此發(fā)放了抵押貸款。2009年1月,因借款人不能如期償還貸款,處置該抵押房地產(chǎn)時實現(xiàn)的價格比甲機構(gòu)當時的評估價值低很多,銀行認為甲機構(gòu)存在高估,并委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)對甲機構(gòu)2007年8月出具的估價報告進行復(fù)核估價。請問:(1)復(fù)核估價時應(yīng)如何確定估價時點、估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況?(2)復(fù)核估價的估價目的和價值定義應(yīng)如何表述?2.甲公司為購買某在建工程項目委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其市場價值,估價結(jié)果為7500萬元。購得該項目后,甲公司對原設(shè)計方案進行了修改并取得了政府主管部門的批準。該項目重新開工半年后,甲公司為籌措資金擬以該在建工程向銀行申請抵押貸款,委托丙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其抵押價值,估價結(jié)果為9000萬元。請問:若上述兩個估價結(jié)果均是合理的,產(chǎn)生兩者差異的原因有哪些?3.某城市規(guī)劃建設(shè)一條環(huán)城公路,經(jīng)過某商品住宅小區(qū)南側(cè)。該小區(qū)已建成使用3年,共有15幢多層住宅樓,總建筑面積為14000m
2
。建設(shè)環(huán)城公路需占用該小區(qū)500m
2
綠地,并拆除一幢面積為900m
2
的住宅樓。政府擬按規(guī)定進行有關(guān)補償和賠償,委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估。請問:理論上政府補償和賠償?shù)膬?nèi)容應(yīng)包括哪些方面?
參考答案:
(1)復(fù)核估價時,若甲機構(gòu)在確定估價時點時無誤,應(yīng)以甲機構(gòu)的估價時點為復(fù)核估價的估價時點。估價對象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、...
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4.問答題
將未來每年基本不變的凈收益轉(zhuǎn)換為未來每年不變的凈收益應(yīng)采用何種方法?應(yīng)采用"未來數(shù)據(jù)資本化公式法"。它是通過調(diào)查,預(yù)測估價對象未來若干年(如來3年或5年)的凈收益,然后利用報酬資本化法公式演變出的等式(略)來求取A(可視為一種加權(quán)算術(shù)平均數(shù))。
參考答案:
應(yīng)采用"未來數(shù)據(jù)資本化公式法"。它是通過調(diào)查,預(yù)測估價對象未來若干年(如來3年或5年)的凈收益,然后利用報酬資本化法公式...
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5.問答題
某舊建筑物現(xiàn)在的價值是否可能大于它原來新的時候的價值?如果可能,出現(xiàn)這種情況的主要原因是什么?
參考答案:
可能。主要有以下三種原因:一是物質(zhì)方面升值。是指建筑物在實體方面的多于正常的養(yǎng)護投入使房屋價值增加。比如在房屋平均正常維...
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